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置业指南

贷款购房买车用对方法可省不少钱

时间：[2010-1-27 10:34:04]

“大部分问的都是关于房子的问题，我们长沙人对房产投资的热情还真是长盛不衰！”上周五，本报“赢在2010”金牌明星理财热线迎来最后一个专场——贷款购房购车如何更省钱。在为时一个小时的热线接听活动中，电话铃声频繁响起，市民在通胀预期之下想通过投资房产来保值增值的热情高涨。

    以租养贷？回报率超5%再说

    “我想投资房产，以租养贷是否划算？”“长沙房价今年的涨幅空间还有多大？能否租得起价？”“手中已有两套房，再买一套出租来养老可以吗？”……易科表示，市民对房产投资的疑问大多类似，核心就是关于回报率的问题。但是以长沙当前的房产租金回报率，当“包租婆”以租养贷对于很多工薪家庭来说不见得划算，短期内利润空间也很有限。

    “住宅的年租金回报率达不到5%，靠租金还贷可能比较困难。”易科认为，相比住宅，商铺和门面的回报率稍高，但即使是入手价格100万元的门面，目前一般月租金能达到4000元就已经很不错了。如果租金回报率在5%以上，则可以考虑出手购买。

    租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标，不过对长沙人来说，物业增值的影响同样不可小觑。由于长沙房价在全国各省会城市中一直处于“洼地”，未来的涨幅空间被许多人看好。易科坦言，考虑到物业增值的影响，市民如果手中资金宽裕，投资商铺比投资商品房更合算，眼下在长沙，商铺的涨价速度就已经超过了商品房的涨价速度。

    贷款买房公积金仍优于商贷

    “我已经定了房子，正准备去办贷款，哪种贷款更合算？还款方式上哪种更省钱？”市民张阿姨的住房公积金一直没有动用，这次买房要不要用她还在犹豫。黄慧琼表示，18日开始商业银行的存款准备金率已经上调，考虑到加息的可能，从省钱的角度建议张阿姨办理住房公积金贷款。“住房公积金贷款是专户专用的，如果放在那里不用也没多大的增值空间。并且目前公积金贷款利率为3.33%，比商业贷款1-3年期的利率5.4%还要低很多。”

    对于银行推荐的等额本息、等额本金等多种还款方式，黄慧琼建议张阿姨如果手中资金较多可以选择更为省钱的等额本金还款。等额本金前期还款压力较大，通常第一个月还款金额最多，以后越来越少。而等额本息还款则每个月还款金额相同，这种方式利息支出会多一些。她举了个例子，以一笔10万元20年期还清的贷款为例，以目前利率计算，等额本金法支出的利息一起是4.1万元，而等额本息还款的利息支出是4.7万元。

    购房可省40% 买车至少省20%

   不论是购房还是买车，选择银行商业贷款成了许多市民的首选。易科表示，眼下银行存款准备金率的调整，强化了业界对加息提前的预期。这时，如何选择合适的贷款品种和方式能更省钱备受关注。而长沙银行专门针对市民买车买房的信用卡贷款产品正好对“胃口”。由于信用卡有免息期，贷款申请人只需要支付一定比例的手续费即可享受贷款免息。

    与普通的银行抵押贷款相比，用信用卡贷款购房，两者利息会相差多少呢？易科进行了一番比较。商业抵押贷款的年利率1-3年期为5.4%，长沙银行的信用卡分期贷款免息，可提供5万-20万元的贷款额度，1年、2年3年期信用卡贷款手续费目前分别为贷款金额的3.15%、6.9%和9.45%。以张先生购置一套小户型为例，房款20万元，其中首付10万元，贷款10万元，如果其三年内提前还款，张先生分别采取银行抵押贷款和信用卡贷款方式，所付利息和手续费孰优孰劣一目了然(见附表，其中银行贷款以贷款基准利率为依据)。由此得出的结论是：信用卡分期付款可以节省40%左右的利息，并且还可以比抵押贷款节约2000元左右的评估费和保险费。由于目前市民贷款买房一般使用5年(含)以上的期限，对于那些短期预期收入高想提前还款的人而言，这种3年期的信用卡分期付款方式显然方便得多，且不用担心因提前还款带来的罚息支出。

    同样地，对于贷款购车的市民，长沙银行可以提供期限半年、1年和2年的信用卡分期贷款，手续费率分别为2%、4%和8%。可以覆盖市面上所有汽车品牌和车型。这种方式较普通的银行抵押贷款至少可以省下20%的利息。

    不过黄慧琼表示，信用卡分期贷款需要参考持卡人以往的信用卡使用及还款情况，换言之，信用记录保持良好者更有机会享受到长沙银行的购房买车利息优惠，让信用卡为你“打工”。

    购房买车窍门还真多

    在所有的投资项目中，中国人对房产情有独钟。房产是家庭经济中的大事，汽车也逐渐普及到家庭。上周五，读者纷纷致电易科、黄慧琼讨教购房买车之道。

    现在出手买房晚吗？

    周先生：现在投资房产，会不会晚了，还有多大的利润空间？

    易科：长沙楼市在2008年金融危机肆虐之时并没有出现大的跌势。经过2009年的小幅上涨，楼市价格一再刷新。国家不断出新政调控，这将对房价较高的一线城市影响比较大，但在全国的省会城市中，长沙房价还算价格相对较低而稳定的。而且长沙在2010年有很多更新更好的楼盘面市，楼市跌的可能性不大，长沙房价在今年应该是稳中有升，因此现在出手不会晚，尤其是对有刚性需求的人来说。至于投资利润空间，这跟楼盘的地段、环境还有自己的操作方式有关。

    投资商铺有什么好建议？

    谢先生：我想拿几十万元投资商铺，有什么好的建议？

    易科：商铺投资回报率目前不到5%，还比不上银行贷款利率，但几十万元买普通社区的门面应当够了，就长沙市场而言，商铺的供应量比较大，而如果想单纯靠收租金的话，可能获利空间并不是很大，不过商铺价格的上涨潜力一直比住宅高，就看你买后是租还是卖了。

    八万元闲钱可否继续买房？

    廖女士：目前我们家的收入比较稳定，有自住房还有商业贷款买的小户型，现在还有七八万元闲钱，想继续投资房产，有没有什么好的建议？

    易科：几万元想投资房产很麻烦，长沙住宅的年租金回报率很少达到5%，靠租金还贷可能是比较难的，而且现在小户型价钱不便宜。火车站附近的小户型单价在五千多。就您目前的情况，还不如提前还贷，或者把商业贷款转成住房公积金贷款，这样会更划算。

    好地段该卖还是租？

    张先生：我2006年在五一路边的湘域中央以4100元/平方米的价格买了两套60平方米左右的小户型，还没有装修，只是毛坯房，现在那里房价涨得蛮高了，我是该租出去呢还是卖掉？

    黄慧琼：那个地段很好。其实那两套房子你现在卖掉的话，每平方米价格在7000元左右，但是卖掉有些可惜了。建议把相邻的两套小户型打通，再花几万元做个简装之后租出去。那里目前的出租价格在每天1元/平方米至1.5元/平方米之间，回报率还是很高的，如果不等钱用，没有必要出售。

    去哪家银行更省钱？

    张先生：我最近想买车，听说很多银行有车贷产品，费率是否一样？哪家的更划算？

    黄慧琼：一般车行都与银行联合推出了分期付款买车的模式，自己首付一半，分期付款一半，贷款期限一般两年。具体情况各个银行都不一样，每个时期都有打折的活动。前段时间招行针对部分车型搞活动，免手续费，比一般的银行贷款要划得来得多。目前长沙银行也正在推信用卡分期付款购车，比去直接办银行贷款至少可节省20%左右的利息，用信用卡贷款利息低至4%。

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